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Synthèse
« On veut punir les loueurs Airbnb, mais tout le meublé y passe ! (…) Les loueurs classiques sont les victimes collatérales de la guerre que font – et qui est tout à fait légitime – nos élus contre la location touristique qui prend des logements aux habitants. Sur cela, nous sommes tous d’accord mais on ne peut pas se tromper de cible » s’indigne Stéphane Desquartiers, auteur de l’ouvrage Manuel de survie dans la jungle immobilière (éd. Du rocher, 2025). Pour mémoire, le statut fiscal du loueur en meublé non professionnel (LMNP) couvre plusieurs types d’investissements : la location meublée à l’année (à laquelle recourent, au titre de leur résidence principale, les étudiants, les travailleurs expatriés, les couples séparés, etc.) mais aussi les résidences gérées (au bénéfice des étudiants, des personnes âgées ou des touristes), etc. Avec la loi de finances pour 2025, les investisseurs (en cours et futurs), ayant opté pour le régime réel, ont été grands perdants puisqu’ils ont été taxés plus fortement sur la plus-value lors de la revente, les amortissements étant réintégrés : « la reprise des amortissements (…) c’est vraiment une rupture de confiance », proclame Stéphane Desquartiers. Aujourd’hui, les loueurs de meublés soumis au régime réel sont encore dans le viseur des députés.
Les amendements de la discorde
« Il était, pour moi, nécessaire de s’interroger sur la pertinence aujourd’hui de continuer à inciter à faire du meublé alors qu’on a une nécessité d’avoir de la location nue plus importante sur nos territoires. (…) il fallait poser la question, notamment à l’heure où on va mettre en place le statut du bailleur privé », justifie le député des Pyrénées-Atlantiques, Iñaki Echaniz, qui a déposé plusieurs amendements au projet de loi de finances pour 2026 en vue de supprimer les avantages fiscaux qui ont contribué au succès du statut de loueur en meublé non professionnel. L’objectif recherché par les députés est, en réalité, double : supprimer la déductibilité des amortissements sur les revenus imposables (amendement Echaniz) et aligner le taux d’abattement du régime micro-foncier pour une location nue sur celui du régime micro-BIC de la location meublée non professionnelle, soit 50 % au lieu de 30 % (amendement de la députée du Finistère, Annaïg Le Meur), sous réserve de ne pas dépasser un certain montant annuel de revenus locatifs (15 000 euros versus 77 700 euros). Côté régime réel, pour donner toute son efficacité au statut du bailleur privé, un tour de vis fiscal est opéré : le taux de déductibilité de l’amortissement du bien meublé est plafonné à 2 % par an, alors qu’il oscille en moyenne actuellement de 3,5 %.
Les amendements ont été, à ce jour, uniquement votés en Commission des finances. Leur sort est entre les mains des sénateurs. Iñaki Echaniz indique que seul le « flux » devrait être concerné par la réforme tendant au plafonnement à 2 % de l’amortissement en réel, à savoir les investisseurs qui auront acheté leur bien à compter du 1er janvier 2026.
Pour mémoire, Iñaki Echaniz avait déjà porté avec Annaïg Le Meur, la proposition de loi ayant donné lieu au vote de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale (JO 20 nov. 2024). Se qualifiant de non « anti-meublé, anti-investisseur ou anti-logement privé », le député souhaite rétablir l’équilibre dont ont besoin les marchés du logement social et privé : « [Un] rapport de l’IGF (…) démontre que 68% des propriétaires LMNP ne payent pas d’impôts sur leur revenu locatif ; un certain nombre d’entre eux font aussi du déficit, ce qui leur permet de faire baisser leur impôt sur le revenu d’ensemble. Et moi, ça m’interroge à l’heure où on doit faire attention à nos finances publiques, à faire en sorte que chacun paie des impôts à une juste proportion pour permettre à nos services publics et à la cohésion nationale de continuer de fonctionner ». Ce même rapport révèle que les loyers meublés sont 10 à 20 % plus chers que les loyers nus. Aussi, le député dénonce-t-il l’augmentation significative du nombre de meublés au détriment de l’offre en location nue, contraignant, sur certains territoires, des familles à vivre dans une perpétuelle insécurité du fait de la courte durée du bail meublé : « Le logement n’est pas vu comme un bien de première nécessité, il est vu comme un objet financier qui permet de défiscaliser, de limiter sa participation à l’effort national ».
La leçon de fiscalité
Si Céline Mahinc, vice-présidente d’ANACOFI Immo, souhaite remercier Valérie Létard, député et ancienne ministre du Logement, et toute son équipe, d’avoir permis, d’une part, la prise de conscience de la crise du logement, et, d’autre part, la mobilisation des politiques au travers de différents amendements, elle déplore la confusion que font ces derniers entre le régime comptable et le statut d’exploitation des loueurs en meublés. Ainsi, elle rappelle que l’abattement de 50% est un abattement forfaitaire représentatif des charges, qui existe déjà pour certains régime micro : « La quasi-totalité des meublés touristiques en diffus, c’est-à-dire hors résidences gérées, sont à ce statut de micro-BIC. (…) L’amortissement ne peut être pris en compte qu’au prorata du temps réel de location. Donc, si je loue mon meublé touristique quatre mois dans l’année, je ne pourrais prendre que 4 douzièmes des amortissements réalisés, même au régime réel. (…) Il ne faut pas chercher à taper systématiquement sur la tête d’un statut d’exploitation LMNP, par exemple, au régime réel, sous prétexte de vouloir se farcir, pardonnez-moi l’expression, le loueur en meublés touristiques, parce que les dommages collatéraux vont être extrêmes ». Se référant à une étude du cabinet PWC d’octobre 2023, Céline Mahinc interpelle : « il n’y a que 8% de vrais meublés touristiques, (…) qui ne sont pas des “”sous-locations de résidences principales ou de résidences secondaires. On va récupérer quoi… 0,2% du parc ? (…) Et le revenu médian tiré de cette location meublés touristique est de l’ordre de 3 000 euros par an ».
Iñaki Echaniz conteste ces statistiques qui ne tiennent pas compte de la fraude à la résidence principale. Céline Mahinc réplique : « je soutiens complètement Monsieur le Député dans le sens où il faut brider les fraudeurs. Mais est-ce que, pour empêcher les fraudeurs, il faut pénaliser tous ceux qui font bien ? »
Sur le fait que 68% des bailleurs en LMNP ne pairaient pas d’impôts, Céline Mahinc recadre : « aujourd’hui plus de 97% des loueurs en meublés sont non professionnels. (…), et seul le loueur en meublés professionnel peut imputer sur son revenu global, ce qui n’est pas le cas pour le loueur en meublés non professionnel. Donc, s’ils ne payent pas d’impôts sur leurs revenus, c’est parce qu’en fait, ils n’en ont pas dès le départ ».
Concernant le plafonnement du taux d’amortissement à 2 %, Céline Mahinc s’insurge : « Vouloir donner de l’attractivité à la location nue, ne doit pas se faire aux dépens d’un autre dispositif. …Pourquoi on négocie âprement le maintien de cet amortissement et la non-réintégration des amortissements, notamment dans les résidences gérées ? C’est parce qu’en fait, (…) quand on fait de l’investissement en résidences gérées, on parie sur l’exploitant. C’est un investissement dans de l’économie réelle avec un sous-jacent immobilier. Mais dans quelle vie est-ce qu’on voit que quelqu’un va aller investir en immobilier pour une promesse de rentabilité inférieure au livret A ? »
L’appel à la création de statuts différenciés
Stéphane Desquartiers invite à plus de stabilité législative et à la nécessité « que, dans les textes, soient considérés différemment les résidences-services et la location meublée traditionnelle, (…) notamment parce que la reprise des amortissements ne se fait pas dans le cadre des résidences-services ».
L’appel à la distinction trouve aussi un écho du côté de Pierre Aoun, président de LP Promotion, président de la commission Résidences gérées de la Fédération des promoteurs immobiliers. Pour ce dernier, il faut cesser l’amalgame qui a pour effet tant de freiner la production de logements à destination des publics fragiles (résidences étudiants, seniors ou médicalisées) dont la France a besoin, que de pénaliser les petits investisseurs en recherche de revenus complémentaires pour leurs vieux jours : « 18 millions de Français ont plus de 60 ans, ce qui représentera 30% de la population en 2050. Aujourd’hui, il y a 3 000 résidences seniors, près de 150 000 logements. (…) On a besoin du double à un moment où ni les institutionnels investissent dans le secteur de la résidence senior, ni les particuliers ou très faiblement. » La problématique est la même pour les étudiants : on dénombre 3 millions d’étudiants, soit 25% de plus qu’en 2015. L’an prochain, ce sont 100 000 étudiants étrangers de plus par rapport à 2023 qui devront trouver un logement. Or, on ne dispose que de 380 000 logements étudiants, dont la moitié est gérée par le CROUS. Pierre Aoun serait favorable à la création de statuts LNMP différenciés soumis aux respects de critères : « il faudrait qu’on mette en place quelque chose qui nous permette de bien certifier (…) ce qui est géré, ce qui crée des emplois et ce qui répond à un besoin local. (…) Il faut surtout apporter une réponse à comment produire plus, et pas comment produire moins ».
Concernant les étudiants, Iñaki Echaniz sollicite la mobilisation des professionnels pour s’opposer à la mesure gouvernementale qui vise à supprimer les APL aux étudiants étrangers. Il exhorte ces mêmes professionnels à ne pas encourager le coliving qui vient concurrencer les résidences gérées et n’offre pas les services attendus par les étudiants ou seniors.
Céline Mahinc se rallie à cette demande de distinction entre les différentes catégories de loueurs en meublés : « si vraiment on ne peut pas se doter d’analyses de marché récentes pour avoir de la data fiable, si vraiment on ne veut pas attendre de voir les dernières réglementations mises en œuvre et voir leur incidence sur les restrictions du meublé touristique, alors il ne faudrait réserver cette minoration d’amortissement aux seuls meublés touristiques. »
Contre toute attente, le député Echaniz se dit « favorable à ce que chaque type de location ait son statut particulier, ses critères et sa fiscalité propre » et révèle qu’il a été évoqué, en Commission, le lancement d’une mission d’information sur « ce que sont et ce que doivent être les résidences gérées ». Céline Mahinc annonce que l’ANACOFI se tient à sa disposition pour travailler de concert, l’association ayant réouvert une commission de travail sur l’analyse du marché des locations meublées gérées et diffus (marché primaire, marché secondaire) avec pour objectif de dresser un guide des bonnes pratiques.
Enjeux
Lors de l’examen du projet de loi de finances pour 2026, l’investissement immobilier résidentiel aura été au centre des débats. L’enjeu prioritaire consiste à développer le parc locatif privé à destination de résidence principale du locataire et pour des occupations de longue durée, et par conséquent aussi de réguler les autres formes de location pour que les autres choix d’investissement ne viennent pas porter préjudice à l’offre locative ordinaire.
Le débat sur la première partie du budget à l’Assemblée nationale a ainsi désigné l’investissement en logements meublés et le statut qui y est attaché (LMNP) comme coupable de détourner une proportion importante de l’offre locative vers des usages mineurs, notamment touristiques. Des amendements ont été déposés et votés pour retirer au LMNP son attrait: si le texte devenait définitif dans sa forme actuelle, amortir l’achat et l’équipement du logement loué sous ce statut fiscal ne serait plus possible.
- Quelle cible précise de meublés est-elle visée ?
- Les députés ont-ils mesuré quels types d’investissement seraient touchés par cette disposition ?
- Quelles conséquences en particulier sur les investissements en résidences services, telles que les résidences ces pour étudiants, pour seniors ou pour personnes dépendantes, ou encore pour l’offre diffuse de logements meublés de longue durée au cœur de nos villes ?
- Ne faut-il pas que la suite de l’examen parlementaire ajuste les évolutions fiscales pour que l’intention de régulation ne manque pas son objectif, en faisant de graves dégâts collatéraux ?
Un député engagé dans cette cause et des spécialistes de l’investissement locatif nous éclairent.
Les intervenants
- Pierre Aoun, président de LP Promotion, président de la commission Résidences gérées de la Fédération des promoteurs immobiliers
- Stéphane Desquartiers, auteur de l’ouvrage « Manuel de survie dans la jungle immobilière«
- Iñaki Echaniz, député des Pyrénées-Atlantiques
- Céline Mahinc, vice-présidente d’ANACOFI Immo
Le débat est animé par Henry Buzy-Cazaux, président fondateur de l’Institut du Management des Services Immobiliers.
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