Synthèse
AVERTISSEMENT – Retenu à l’Assemblée nationale pour le vote du projet de loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, Lionel Causse, députés des Landes, n’a pu intervenir à ce débat.
« Mes clients seront très contents si on leur donne un avantage fiscal mais (…) ce dont ils ont peur c’est de devoir attendre trois ans avant de récupérer leur bien », alerte Romain Rossi-Landi, avocat à la Cour, pour illustrer le fait que la fiscalité n’est pas l’unique frein à la reprise espérée de l’investissement locatif. Aussi, bailleurs, preneurs, administrateurs de bien, élus et avocats attendent-ils des solutions qui, pour certaines, ont déjà été proposées depuis plus de six ans.
Un rapport parlementaire toujours d’actualité
« Il faut apporter des garanties aux propriétaires et simplifier le parcours de location », énonce Mickaël Nogal, ancien député, auteur du rapport Louer en confiance, ancien président du Conseil national de l’habitat, ancien conseiller spécial du ministre de l’Économie. Depuis 2017, l’ancien élu de Haute Garonne œuvre pour le logement. Remis en juin 2019, son rapport contenait 37 propositions « pour un développement équilibré et conforme à l’intérêt général du parc locatif privé ». Un rapport qui a bousculé les professionnels de l’immobilier mais qui a su convaincre les plus innovants d’entre eux qui y avaient perçu l’intérêt pour le secteur. Malheureusement ce rapport n’a pu porter ses fruits en raison de la crise sanitaire Covid 19 d’avril 2020, la proposition de loi déposée à l’Assemblée nationale n’ayant pu être examinée. Toutefois, les propositions énoncées sont (malheureusement encore) toujours d’actualité, ce qui explique la référence faite à ce texte dans le récent rapport Daubresse- Cosson, Pour une relance durable de l’investissement locatif, remis en juin 2025 à Valérie Letard, alors ministre chargée du Logement. L’une d’entre elles visait la mise en place d’un nouveau modèle de mandat de gestion – appelé « mandat de gestion “ garantie totale ” ».
Réunissant trois éléments, ce contrat devait, tout d’abord, permettre à l’administrateur de biens de sécuriser totalement le bailleur contre les impayés et les dégradations : « Cela inclu[ait] (…) la garantie de loyer impayé (GLI), (…) alors qu’ elle est souvent proposée par différents acteurs en plus d’un mandat de gestion et à des coûts qui, parfois, dissuadent des propriétaires bailleurs qui souhaiteraient confier leur bien à un professionnel », explique Mickaël Nogal qui déplore le faible recours à l’intermédiation locative (NDLR : le taux de pénétration serait passé de 40 à 35 %, selon le président de Galian-SMABTP) : « J’ai toujours dit et assumé, et cela m’a parfois été reproché, qu’il valait mieux qu’un bien soit administré et soit confié à un professionnel. (…) L’inflation législative vient jalonner le parcours locatif. (…) Un professionnel formé sera toujours mieux à même de vous guider [qu’une IA], de vous accompagner, que vous soyez locataire ou propriétaire. (…) Or il n’y a que 35 % des propriétaires qui optent pour l’intermédiation, contre deux propriétaires sur trois qui préfèrent gérer eux-mêmes ».
Le mandat de gestion « garantie totale » instituait, ensuite, les administrateurs de biens comme tiers de confiance, notamment en leur ouvrant la possibilité de consigner le dépôt de garantie issu d’un bail souscrit en dehors de toute intermédiation locative. Outre, la restauration des rapports de confiance en administrateurs et particuliers et l’apaisement des rapports entre bailleur et locataire en fin de bail, cette mesure avait une dimension business : « c’était intéressant pour les professionnels de l’immobilier d’avoir des personnes qui viennent les voir, sans forcément au départ avoir l’intention de leur confier un bien en gestion ou d’être un candidat à la location. (…) En entreprise, la data, une base de contact, ça a aussi de la valeur », relève l’ancien conseiller spécial du ministre de l’Économie. L’État aurait aussi pu y trouver son compte : « les intérêts générés par les fonds de garantie – on parle de plusieurs milliards d’euros –, [pouvaient] bénéficier soit au logement, soit à la politique de rénovation énergétique, et vous savez très bien qu’aujourd’hui la principale difficulté dans le dispositif de rénovation, c’est la question du financement. Donc, moi, je proposais qu’on recrée un cercle vertueux par cette consignation de dépôt de garantie », souligne Mickaël Nogal.
Enfin, le mandat de gestion « garantie totale » avait pour but de rationaliser les justificatifs demandés aux locataires par les bailleurs et, ainsi, mettre fin à des pratiques abusives et permettre à certains locataires de pouvoir légitimement prétendre à un logement, notamment dans les zones tendues.
Un appel à réformer les lois du 6 juillet 1989 et du 27 juillet 2023, dite Kasbarian
La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs a-t-elle tenue toutes ces promesses ? Il semblerait que non. « Aujourd’hui, notre grande loi qui régule les relations bailleurs-locataires, cette loi du 6 juillet 1989 qui est essentiellement d’ordre public, je le dis en tant qu’avocat, en tant que praticien du droit, elle est de plus en plus déséquilibrée, en faveur du locataire et au détriment du propriétaire. Ce n’est pas de la politique, c’est parfaitement juridique », fustige l’avocat Romain Rossi-Landi.
Le cabinet de ce dernier, du fait de la diversité des dossiers qui y sont traités, est un véritable laboratoire digne d’intérêt pour le législateur qui souhaite prendre conscience des dysfonctionnements de sa loi. Impayés de loyer, procédure d’expulsion complexe, lenteur de la justice, effacement de la dette locative par la commission de surendettement, créativité des squatteurs en recourant à Airbnb pour contourner la notion d’occupation frauduleuse imposée par la loi Kasbarian, absence du concours de la force publique dans cette situation de squat Airbnb… les attentes de modifications de la loi ne manquent pas car toutes ces problématiques ont pour effet d’empêcher les investisseurs de rembourser leurs crédits, de les contraindre à vendre leur bien et plus globalement de faire sortir les investisseurs du marché locatif et atrophier l’offre locative.
Les dispositions de l’article 24 de la loi de 1989, relatives à la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges, sont vivement critiquées : « Je suis avocat spécialisé, je ne le comprends pas cet article 24. Je pense qu’on a voulu petit à petit rajouter des strates, des garanties, mais ça devient complètement illisible » confie Romain Rossi-Landi. Il estime que législateurs et politiques malmènent le droit de propriété, qui, il faut le rappeler figure à l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme, en ces termes : « La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé (…) ». « Il y a quand même beaucoup de coups de canif au droit de la propriété : encadrement des loyers, plafonnement des loyers, permis de louer, etc. (…) Jamais je n’aurais cru que le Conseil constitutionnel allait valider ce permis de louer. (…) J’ai eu un débat il n’y a pas très longtemps avec Jacques Baudrier, en charge du logement à la Ville de Paris. Son rêve, il ne le cache pas, c’est d’interdire la résidence secondaire. Je lui ai rappelé gentiment que nous étions quand même dans un pays où il y a un Conseil constitutionnel et un droit de propriété », relate-t-il avant de dénoncer plus globalement la carence de l’État : « Tant que la justice sera aussi lente, on pourra faire tout ce qu’on voudra sur la loi, ça ne changera pas grand-chose, malheureusement, pour le propriétaire. (…) Il faut arrêter avec cette idée que le vilain bailleur est forcément un nanti. (…) Les tribunaux l’ont enfin compris, je crois. (…) Aujourd’hui, le bailleur, quand même, est entendu. Mais la procédure est déséquilibrée. Et finalement le seul responsable de cela, ce sont nos gouvernants qui n’ont pas de politique du logement ». L’avocat évoque aussi le fait que des décrets d’application sont toujours en attente, comme celui sur la grille de vétusté pourtant prévu par la loi Alur.
Une mise à jour de la réglementation sur les charges locatives récupérables prête à l’emploi
L’Institut de la performance et de l’innovation dans l’immobilier (IP2I), qui regroupe six fédérations de professionnels de l’immobilier tant dans le parc privé que social, a mené une mission d’envergure entre septembre 2024 et mai 2025 en vue de réviser les listes des charges locatives récupérables. Régies par deux décrets et leurs annexes datant de 1982 (pour le parc social) et 1987 (pour le parc privé), ces listes ne sont plus en adéquation avec la réalité du terrain. Après un travail minutieux d’analyse de chaque poste de charge, un rapport a, dans un premier temps, été remis en juin 2025 à Valérie Létard, et renvoyé à l’actuel ministre du logement, Vincent Jeanbrun.
Pour éviter toute récidive d’obsolescence, le groupe de travail a prévu une clause de revoyure des listes tous les cinq ans. Quant aux modifications envisagées, elles portent principalement sur : l’introduction des évolutions technologiques pour une gestion locative des bâtiments tant en matière d’eau, de chauffage ou de déchets ; la suppression de terminologies plus appropriées ; le gardiennage, en tenant compte du rôle de médiateur social que jouent les gardiens tout comme celui d’agent de surveillance des équipements et d’accueil des prestataires pour assurer la tranquillité résidentielle ; la maintenance préventive et corrective ; l’intégration des énergies renouvelables, etc.
Cet important travail aura des répercutions pour plus de 12 millions de locataires (5,5 millions dans le parc locatif social et 7,2 millions dans le parc locatif privé). Michel Jouvent, délégué général de l’IP2I, met en garde et recommande d’adopter une approche pédagogique auprès des associations de locataires lorsque les décrets seront modifiés : « Il y a des conséquences évidemment pour les locataires puisqu’on change la ligne de partage. (…) La modification de la ligne de partage conduit à peu près à 5 euros de plus par logement et par mois, hors aspects de gardiennage, (…) à payer en plus pour le locataire. Mais cela permet au propriétaire d’investir dans son immeuble en matière de gestion active du bâtiment, par exemple, dans la détection de fuites d’eau (…) Si on met une détection de fuites d’eau, on va diminuer la consommation de 8 %. Et si on prend un pourcentage de fréquence, le prix du mètre cube d’eau nationale, la consommation d’eau par logement est de 120 mètres cubes par an par logement ; on voit qu’il va y avoir d’un côté des dépenses, bien sûr, puisqu’on va s’abonner (20 euros par an) mais on va gagner 40 ou 50 euros. Donc le locataire va être gagnant. (…) En matière de chauffage, c’est la même chose. Si on met de la gestion active en matière de pilotage du chauffage, (…), on aura à peu près 60 ou 100 euros par an et par logement d’économie ». Il signifie : « ce travail est à jour. Il n’y a plus qu’à appuyer sur le bouton du décret ».
Dans l’attente de cette mise en œuvre, pour éviter tout contentieux relatif à la régulation des charges annuelles, Romain Rossi-Landi expose qu’il recommande à ses clients bailleurs de recourir au forfait : « Je dis à mes clients bailleurs d’arrêter les provisions sur charges car personne n’y comprend rien et le juge rendra une décision complètement déséquilibrée. Recourir au forfait de charges règle le problème. (…) Et le bailleur qui oublie de faire la régulation des charges en fin d’année s’expose à rembourser les provisions ».
Des changements peu contraignants pour l’État
Malgré la période d’instabilité politique que traverse la France, Mickaël Nogal se veut optimiste pour la mise en œuvre de ces propositions car de plus en plus de députés (comme Guillaume Kasbarian, Annaïg Le Meur, Iñaki Echaniz, Daniel Labaronne, François Jolivet) et sénateurs (comme Dominique Estrosi-Sassone, Viviane Artigalas) de tous bords politiques s’impliquent pour le secteur du logement. Il salue aussi l’engagement des deux derniers ministres : Valérie Létard et Vincent Jeanbrun.
Si l’ancien député rappelle que le processus législatif s’impose (une loi ne pouvant être modifiée que par une autre loi), des mesures peuvent facilement être prises par décret et que : « Toutes les propositions dont on parle, et les propositions qui figurent dans mon rapport, ne coûtent pas un euro à l’État. (…) Il y a tout pour y arriver. (…) Et les professionnels (…) n’attendent pas toujours, quand c’est possible, de changements législatifs (…) pour proposer de nouveaux services, pour innover dans la gestion des relations entre bailleurs et locataires. Je crois que par l’action des professionnels et d’un peu plus de volontarisme politique, on doit pouvoir y arriver ».
Enjeux
La filière du logement, face aux besoins locatifs non satisfaits en France, se mobilise depuis des années et en particulier ces derniers mois en faveur de la création d’un statut fiscal équitable et attractif du bailleur. Il vient d’être voté par le Sénat a minima, et ne suffira pas en l’état à créer le choc d’offres attendu. D’autres chantiers ne peuvent-ils s’ouvrir, d’ordre juridique, qui viendraient améliorer l’ordinaire des investisseurs et redonner de l’intérêt à exploiter un patrimoine locatif ?
Actualiser la liste des charges récupérables, travailler à une grille de vétusté, rééquilibrer les rapports entre bailleur et preneur, sécuriser les loyers, améliorer le dispositif du dépôt de garantie, renforcer le droit de propriété face au squat… Des spécialistes nous livrent leur analyse de la pertinence d’agir sur ces sujets.
Les intervenants
- Lionel Causse, député des Landes.
- Michel Jouvent, délégué général de l’Institut de la Performance et de l’Innovation dans l’Immobilier (IP2I).
- Mickaël Nogal, ancien député, auteur du rapport « Louer en confiance », ancien président du Conseil national de l’habitat, ancien conseiller spécial du ministre de l’économie.
- Romain Rossi-Landi, avocat à la Cour.
Le débat est animé par Henry Buzy-Cazaux, président fondateur de l’Institut du Management des Services Immobiliers.
Comments are closed.