Le replay
Le constat
Les statistiques présentées récemment par les grandes enseignes de la transaction immobilière pour l’année écoulée résidentielle dressent un bilan qui révèle une insolente santé.
De l’ordre d’1,2 millions de transactions réalisées, permises par près de 300 milliards de crédits nouveaux, ont été enregistrées. Les conditions d’emprunt sont restées excellentes, en dépit des craintes exprimées dès 2020 d’une remontée des taux. Une autre donnée aurait pu réduire la production bancaire, car les critères restrictifs édictés dès la fin de 2019 par le Haut conseil de stabilité financière, autorité prudentielle présidée par le ministre de l’économie et de la relance, prennent force règlementaire en ce début d’année 2022.
Pourtant, nombre d’acteurs de l’univers des prêteurs dénoncent les risques d’éviction liées à ces critères devenus autoritaires, en particulier pour les primo-accédants ou encore les investisseurs, quand d’autres se veulent rassurants sur le faible impact pour les ménages candidats à la propriété immobilière. Par ailleurs, l’inflation semble désormais rendre inévitable un enchérissement concomitant des taux.
Les questions
- Qu’en sera-t-il de 2022?
- Obtenir un crédit immobilier sera-t-il compliqué par ces évolutions ?
Une autre préoccupation s’est fait jour : le regard des banques sur les passoires énergétiques, dont certaines sont déjà réticentes à financer l’acquisition.
- Ne passe-t-on pas d’une conception personnelle du crédit à une approche réelle, qui pourrait mener à une véritable éco-conditionnalité des prêts immobiliers?
- En outre, quelle offre va se développer pour financer les travaux de rénovation environnementale ?
Enfin, l’augmentation du prix des logements s’est poursuivie dans la plupart des métropoles et qui s’est fortement accentuée dans beaucoup de villes moyennes et de territoires ruraux.
- Ne fait-elle pas courir le risque d’un décrochage entre le montant des crédits consentis et la valeur réelle de long terme des actifs, et conduire les banques à plus de parcimonie dans la distribution des enveloppes de crédit ?
Pour répondre à l’ensemble des questions soulevées par la démarche diagnostique, des experts à des titres divers, diagnostiqueurs, mais aussi spécialistes de la transaction, de l’administration de biens, de l’accompagnement de la rénovation énergétique et du bâtiment.
Des experts vont éclairer la réflexion sans tabou.
Un débat organisé le lundi 24 janvier 2021 de 18h à 19h30.
Cette conférence du Cercle des Managers de l’Immobilier est organisée à l’initiative de Benjamin Darmouni, président du Cercle des Managers de l’Immobilier, François-Emmanuel Borrel et Evelyne Vivier, présidents adjoints du Cercle, et Emily Jousset, présidente du pôle Communication du Cercle.
Elle est animée par Henry Buzy-Cazaux, Président de l’Institut du Management des Services Immobiliers et secrétaire général du Cercle.
Les intervenants
La synthèse
Quels sont les risques que peuvent engendrer les conditions d’octroi de crédits immobiliers définies par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) dans la décision n°DHCSF-2021-7 du 29 septembre 2021 , entrée en vigueur depuis le 1er janvier 2022 ? Pour mémoire, les établissements de crédit doivent appliquer deux critères cumulatifs et ainsi s’assurer que : le taux d’effort des emprunteurs de crédit immobilier, quel que soit le niveau de leurs revenus, n’excède pas 35 % (montant de l’assurance décès-invalidité emprunteur inclus) et que la durée du crédit ne dépasse pas les 25 ans (27 ans en cas de VEFA). Comment expliquer ce corpus prudentiel déjà défini depuis 2019 ?
La réfutation des fondements
Pour Olivier Lendrevie, président du groupe CAFPI : « On a voulu protéger les banques d’elles-mêmes pour éviter ce qui pourrait être, peut-être, un jour, une source d’une nouvelle crise bancaire ». Mais l’ancien banquier pointe le fait que les banques françaises sont extrêmement responsables en matière d’octroi de crédit aux particuliers ; qu’il est moins risqué de prêter aux particuliers pour leur habitat qu’aux entreprises (le coût du risque compte une faible part dans bilan des établissements, soit environ 0,05 %) ; et que les banques françaises ont su traverser les grandes crises immobilières de 1980 et 1991. Alors ces mesures seraient-elles un moyen pour lutter contre la surchauffe des prix de l’immobilier ? « Quand on regarde la taille du marché du crédit immobilier aux particuliers en France, et qu’on la compare à ses voisins, on n’a pas le sentiment que le marché du crédit soit la cause de la surchauffe (…) Selon moi, ce qui est en cause (…) c’est d’abord la politique monétaire de la BCE. Cela fait maintenant dix ans que l’on est avec une politique extrêmement accommodante, que l’on fait marcher la planche à billets (…). A cela, s’ajoute une autre cause structurelle : le déficit de construction de logements (…). C’est cela qui nourrit la hausse des prix de l’immobilier », dénonce Olivier Lendrevie, qui relève que l’objectif de production annuel de 50 000 logements n’a jamais été atteint quel que soit le gouvernement au pouvoir.
Les victimes de cette réglementation
« On est dans une situation où l’on a invité dix convives à dîner mais, pas de chance, on n’a que neuf chaises. Donc, inévitablement, le prix des chaises va grimper ! Et le HCSF décide que la solution est de fermer la porte à clé derrière le 9e convive qui arrivera, et qu’on laisse le 10e derrière la porte. Ce 10e… ce sont les primo-accédants qui, il y a encore 12 mois ou 13 mois, auraient emprunté jusqu’à 30 ans pour pouvoir avoir des mensualités compatibles avec leurs finances (…). L’autre segment qui pâtit de ces règles, ce sont les investisseurs locatifs puisqu’ils vont venir buter sur le taux d’endettement de 35% », illustre Olivier Lendrevie. Selon les estimations du groupe CAFPI, ce sont 10 à 15% de primo-accédants qui sont ainsi évincés et contraints de différer ou de revoir à la baisse leur projet ou alors de recourir à l’aide de proches pour constituer l’apport personnel de 10 % réclamé par les banques. Concernant les investisseurs, le critère du « reste à vivre », qui leur permettait d’obtenir un taux d’endettement de l’ordre de 40 ou 45 %, n’est plus pris en considération.
La dérogation de 20 % : une liberté contraignante
Selon l’article 2 de la décision de la HCSF, les banques ne peuvent déroger aux critères d’octroi que pour « 20 % de la production de nouveaux crédits de chaque trimestre ». Toutefois, 80 % de ces 20 % doivent être réservés aux acquéreurs de leurs résidences principales dont au moins 30 % aux primo-accédants. Conséquence : seuls 4 % maximum de la production peuvent n’être assujettis aux critères. Ainsi, comme le souligne Olivier Lendrevie : « 4% peuvent être consacrés à l’investissement locatif. Et quand vous êtes déjà à 35% de taux d’endettement, cela devient très compliqué. Il faut vraiment être un client très fidèle, très loyal et très bien connu de sa banque pour passer (…). C’est un petit peu dommage (…). A un moment où on aurait besoin de nouveaux logements, on se prive, finalement, de de personnes qui étaient prêtes à amener des capitaux pour les financer ». Michael Nogal, député de Haute-Garonne, vice-président de la commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale et défenseur engagé de l’accès au logement, revendique son attachement à s’éloigner le plus possible des statuts et à lutter contre les inégalités qu’ils engendrent. Pour lui, ces 20 % sont trop faibles et les règles posées, même si nécessaires, ne tiennent pas compte de certaines évolutions, des parcours de vie et des territoires : « A un moment donné, il faut responsabiliser les uns et les autres : un administrateur de biens connaît son locataire, connaît son propriétaire qui est son client. Le banquier c’est la même chose. En plus, il accède à des éléments qui lui permettent de juger le bien-fondé d’un projet immobilier : la capacité à investir, à rembourser des mensualités (…) Je suis actuellement rapporteur de la loi de décentralisation. On réfléchit avec le Parlement et avec le gouvernement à adapter les politiques du logement pour être au plus près des territoires et, en même temps, on continue sur le financement à avoir des règles qui s’appliquent uniformément et qui sont trop rigides (…) La finance l’emporte sur l’économie (…). Je souhaite que la finance soit au service du citoyen et des projets de vie ». A ce jour, effectivement, les établissements financiers composent avec ces règles qui, avant 2022, étaient déjà des recommandations suivies. Elles n’ont aucunement freiné l’octroi de crédits immobiliers et 2021 restera une année exceptionnelle dans ce domaine. Mais demain ?
Vers une augmentation des taux d’intérêt
« Concernant l’enveloppe de 20 %, nous avons fait le choix de favoriser le plus possible les primo-accédants. La durée d’emprunt de 25 ans associée aux taux actuels ont permis à un bon nombre de clients de voir accepter leur projet (…). Peut-être que si l’on s’oriente vers des taux plus élevés, et par conséquent des mensualités plus importantes, on verra bouger un petit peu ces données. (…) On essaie de permettre à nos clients d’accéder à la propriété (…) Pour l’octroi du prêt, on se base non pas sur la valeur du bien qui est acheté (…) mais sur la capacité de remboursement (…). A la vue du dossier, si l’on estime que l’on peut accompagner nos clients, on le fait. Mais on essaie de faire en sorte que l’apport personnel couvre les frais de notaire. Au-delà de ces frais, on continuera de financer l’intégralité de l’achat », relate Didier Brassard, directeur commercial du Crédit Mutuel Alliance fédérale. Sur la question de savoir pourquoi on ne pourrait pas tenir compte, pour les investisseurs, des futurs revenus fonciers pour alléger les critères d’octroi, M. Brassard précise qu’il constate un accroissement du recours à la structure sociétaire (SCI) pour contourner les obstacles : « Côté banque privée c’est un vrai sujet, là où finalement, dans notre réseau grand public plus classique, en fonction des régions, on a moins de difficultés à accompagner les investisseurs ». Le directeur commercial en profite pour rappeler que les résidences secondaires ne constituent pas des investissements locatifs et que les particuliers ne peuvent bénéficier d’une dérogation aux critères pour un tel achat, du fait des conditions strictes de mise en œuvre de celle-ci : « les résidents secondaires viennent, avec les investisseurs, dans le périmètre des 4 %. (…) Mais avec le développement du télétravail, il faudra, dans le futur, arriver à déterminer clairement quelle est la résidence principale. On voit qu’il y a des migrations qui s’opèrent et, finalement, on risque d’avoir un certain nombre de clients qui vont se retrouver avec deux résidences principales, deux lieux de vie ».
Du côté du Crédit Agricole, premier prêteur immobilier en France, on ne s’aventure pas à prédire l’évolution du marché. Toutefois, Guy Poyen, directeur marketing et digital clients du Crédit Agricole Ile-de-France, constate que la tendance serait celle d’une remontée des taux d’intérêt qu’il espère progressive et lente. « On observe, depuis la fin d’année, une augmentation de 30 points de base : l’OAT 10 ans est aujourd’hui autour 0.3-0.35. Le coût du refinancement de l’établissement financier suit donc la même voie, en corrélation des swaps de taux sur 10 ans, dont l’augmentation sur la même période se situe suivant les établissements, entre 19 et 25 points de base. A cela, vous venez rajouter le coût du spread qui vient renchérir le coup du refinancement auquel les banques d’un réseau doivent aussi faire face. Enfin, la récente annonce d’augmentation du Livret A vient ajouter un coût supplémentaire dans le coût de la ressource, ce qui rend l’équation évidemment un peu plus complexe (…). En ce qui nous concerne (NDLR : Crédit Agricole Ile-de-France), l’augmentation de nos barèmes s’accompagnera de souplesse pour garder une compétitivité vis-à-vis des établissements de la place ». Selon le directeur marketing et digital, cette hausse restera contenue, autour de 10 à 12 centimes d’euros. Pour autant, elle pourrait être pénalisante pour certains ménages à faibles revenus : « Avant, on disposait de la variable d’ajustement durée. Maintenant la limite est fixée à 25 ans pour la plupart des crédits dans l’ancien. Si demain les taux augmentent, la variable d’ajustement sera le prix », expose M. Poyen. Et Xavier Lépine, président de l’Institut de l’épargne immobilière et foncière, Sénior Advisor de Rotschild & co, de compléter cette analyse : « On n’est pas dans un processus inflationniste (…) cette hausse de prix est liée principalement à un problème de chaîne d’approvisionnement, au blocage de l’économie liée à la COVID. Par ailleurs, il n’a échappé à personne que les États étaient endettés entre 120 et 200% du PIB. La BCE fera ce qu’il faudra pour éviter que les taux montent significativement. (…) On est dans une période où le capital est peu cher et (…) c’est aussi le moment d’investir mais d’investir dans quelque chose qui a du sens. (…) Cette augmentation des prix de l’immobilier (…) est la conséquence d’une insuffisance de production de logements. Tout ce qui conduit finalement à solvabiliser les ménages, sans qu’il y ait une contrepartie de production de logements, ne fait jamais que créer de l’inflation et reporter le problème sur l’année suivante ». Pour lui, l’insuffisance d’offre de logements peut aussi s’expliquer par le fait que, depuis 40 ans, la construction de bureaux a dominé : « Le crédit fait partie de la solution mais n’est pas toute la solution. Comment solvabiliser les ménages ? A partir du moment où on arrive à produire des logements pour loger les gens et faire face à la croissance démographique. On a un enjeu considérable qui est de réconcilier trois paramètres qui pour le moment s’opposent : il y a un paramètre démographique (on voit bien qu il faut produire parce qu’il y a plus de gens) ; il y a de la décohabitation ; il y a un allongement de la durée de la vie. Il faut produire plus de logements, plus vite, et en même temps plus économes pour la planète (…). Où est la variable d’ajustement ? J’entends bien la position du HCSF et celles des banques qui, selon elles, n’ont pas d’autre choix que de suivre les autorités de tutelle mais ce n’est pas comme cela qu’on va résoudre la crise du logement et la crise sociale ».
L’appel au changement de culture
Aujourd’hui l’immobilier est tenu pour plus de 60 % par des seniors. Aussi Xavier Lépine appelle-t-il à un changement de culture pour éviter une crise intergénérationnelle : créer, comme en Italie ou au Canada, un réel marché du prêt viager hypothécaire pour permettre aux seniors, d’une part, de financer la rénovation énergétique de leurs biens et, d’autre part, de transmettre une partie de leur patrimoine de leur vivant à leurs enfants ou leurs petits-enfants. A ce jour, Didier Brassard et Guy Poyen le confirment : le recours à ce contrat, créé en 2016, est quasi-nul. « Le rôle de la finance c’est de remettre de la liquidité c’est de transférer l’épargne immobilisée en partie vers les générations nouvelles et c’est de permettre à ces gens d’avoir une retraite heureuse. (…) ».
Quand la transition énergétique s’invite dans les conditions d’octroi de prêt
Quelle que soit la génération d’emprunteurs, toutes sont amenées (ou le seront d’ici 2034) à mesurer la part de financement consacrée à la transition énergétique imposée par la loi Climat et résilience. « Notre politique de rénovation énergétique est étroitement liée à la question du financement », rappelle Michael Nogal après avoir énuméré les trois piliers de sa politique à savoir : France Renov’, Mon Accompagnateur Rénov’ et MaPrimeRenov’. Le député estime que l’ensemble des aides d’Etat va permettre de solvabiliser les ménages mais que les banques doivent apporter leur concours pour que le marché de l’immobilier gagne en fluidité et pour que la transition énergétique aboutisse. Rappelons que les mesures coercitives liées au diagnostic de performance énergétique (DPE) visent les particuliers propriétaires (ou futurs acquéreurs) de maison individuelle, d’appartement ou d’immeuble collectif à usage d’habitation. « Il faut que les établissements bancaires se mobilisent et aient une offre adaptée aux copropriétés si l’on veut que le mouvement suive », invite Michael Nogal. A noter, qu’une solution est déjà proposée par les Caisses d’épargne.
En réponse à l’appel du député, Didier Brassard déclare : « Sur les copropriétés c’est un élément sur lequel on travaille qui n’est pas facile notamment parce que, dans une copropriété, tous les copropriétaires ne sont pas clients et, de ce fait il faut trouver la bonne façon de les accompagner ». Toutefois, en ce qui concerne les particuliers, le directeur commercial rassure sur leur volonté de délivrer le « prêt avance rénovation ». Devenue une entreprise à mission, le Crédit Mutuel a considéré qu’il était de son rôle d’accompagner ses clients (âgés et à faibles revenus) qui pouvaient être propriétaires d’une passoire thermique. « Les Accompagnateurs Renov’ vont construire le dossier de financement avec les clients qui viendront par la suite nous voir », décrit M. Brassard. En outre, pour le plus gros des emprunteurs, depuis plus d’un an, la banque a mis en place un « crédit énergie » : « on a fait le choix, d’une part, de le destiner à la rénovation énergétique du bâtiment et, d’autre part, d’aligner le taux de ce crédit sur le taux de crédit immobilier (…) et de l’aligner sur la même durée (20 ans) ». L’établissement a fait ces choix d’accompagnement car « on se rend compte que pour être efficace, il faut faire une rénovation complète du bâtiment (…), notamment pour les passoires, et là, c’est un coût, entre 40 et 50 000 euros », confie Didier Brassard. Concernant le « prêt avance rénovation », le Crédit Mutuel a sollicité la possibilité pour ses clients de rembourser les intérêts au fil de l’eau et de pouvoir ne les rembourser qu’in fine, à la mutation du bien.
Dans le cadre de sa politique RSE (responsabilité sociale et environnementale), le Crédit Agricole a aussi pris le parti de rendre accessible le logement : « on est une banque universelle et l’on veut couvrir l’ensemble des agents économiques (individuel ou collectif) sur l’ensemble des situations. (…) Dans la logique d’accompagner cette transition énergétique, on s’attache à trouver des solutions qui soient simples : au niveau des offres mais également au niveau de la facilité d’accès, en refondant les process, en les simplifiant et en s’appuyant énormément sur le digital pour faire en sorte que, quel que soit l’acteur qui souhaite avoir ces informations, (…) il dispose d’éléments à sa portée et que l’accès à ce financement lui soit simplifié. Les administrateurs de biens font partie de la cible. (…) », développe Guy Poyen. Dans le cadre de son devoir de conseil, l’établissement s’assure que l’emprunteur a bien compris le risque de dévalorisation de son bien s’il ne le rénove pas. En outre, il existe toujours un risque pour les parties au prêt, lié au non-remboursement du crédit si l’entrée de revenus devait faire défaut. Concernant le « prêt avance rénovation », le directeur marketing et digital relève qu’il aurait été préférable d’imaginer une mesure qui aurait simplifié la démarche et réduit le coût de la prise d’une garantie réelle sur ce type de prêt : « la simplicité n’est pas forcément quelque chose qui est dans l’esprit de l’administration française ». Si l’éco-conditionnalité des taux a été étudiée par le Crédit Agricole, elle n’a pas été retenue, les banques ne pratiquant pas le même taux d’intérêt. « En revanche, on ne s’interdit pas de regarder tous les spectres possibles pour favoriser, promouvoir, accompagner et accélérer cette transition. (…) Il faut mettre un peu d’intelligence collective et (…) avoir une action qui ait un impact plus fort et pas uniquement faire de la communication », conclut Guy Poyen.
Vers une révision de l’assurance emprunteur et du questionnaire santé ?
L’emprunteur aura-t-il la possibilité, demain, de changer de police d’assurance lorsqu’il le voudra et sans débourser le moindre euro ? Cette disposition ne fait pas l’unanimité et fait l’objet d’un débat au Sénat. Selon Olivier Lendrevie, dans 88% des cas, l’assurance est proposée par l’établissement bancaire qui accorde le prêt. « On a beaucoup reproché au banquier d’avoir des tarifs plus élevés que des assureurs individuels mais moi, en tant que banquier ou en tant que compagnie d’assurance, je fais faire un tarif moins cher. (…) Je n’ai aucune difficulté à proposer un tarif qui serait le même que celui des assureurs individuels aujourd’hui, un tarif beaucoup plus compétitif pour les moins de 30 ans. Mais je dois aussi être capable de répondre à mes clients qui ont 55 ans et leur apporter une réponse qui soit compétitive là où finalement l’assureur individuel va, peut-être, se contenter de répondre à des clients qui ont entre 25 et 40 ans », expose Didier Brassard.
Serait aussi envisagée la possibilité d’alléger les obligations des emprunteurs en matière de questionnaire santé. Concernant cette mesure, le président du groupe CAFPI alerte : « tout le monde se focalise sur 65 ans mais c’est 65 ans à la fin du crédit ! Donc, quand on connaît la durée d’un crédit immobilier, et compte tenu des prix, en réalité, il faut traduire 40 ans. Ce qui veut dire qu’au-delà de 40 ans, on continuera à avoir le questionnaire de santé. Et si on a une santé problématique on continuera à payer des surprimes et rien ne changera. Pour les moins de 40 ans qui sont sur des crédits de moins de 200 000 euros (primo-accédants), s’ils sont en bonne santé (non-fumeurs), comme ils n’auront plus de questionnaire santé, ils n’auront plus accès aux solutions très compétitives que proposent certains assureurs spécialisés. » C’est pourquoi Olivier Lendrevie fustige le dispositif envisagé car le devoir de solidarité ne cible finalement pas les populations qui ont besoin d’un soutien financier. Au Crédit Mutuel Alliance fédérale les devants ont été pris : la formalité médicale a été supprimée pour récompenser leurs clients fidèles depuis plus de sept ans à l’établissement. Et plus aucune surprime ne sera appliquée pour tout emprunt d’un montant maximum de 500 000 euros, souscrit avant 62 ans.
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